Оценка промышленной недвижимости

Довольно часто собственники предприятий (или иные заинтересованные лица) прибегают к помощи экспертов для оценки промышленной недвижимости. Нужно отметить, что процесс оценки промышленных объектов недвижимости сложен и запутан, поэтому даже профессиональные оценщики нередко испытывают серьезные затруднения при анализе того или иного объекта.

В чем же неоднозначность подхода к экспертизе стоимости такого вида недвижимости?

Ответ лежит на поверхности – до сих пор в нашей стране не разработано стандартной типологии оценки промышленной недвижимости, которая бы работала для всех участников рынка. Именно поэтому непросто однозначно классифицировать объект, как это возможно, к примеру, в сегменте офисной недвижимости. Это создает почву для разногласий между сторонами, проводящими операции с промышленным сектором, и делает менее беспристрастным подход к анализу со стороны эксперта.

На данный момент относительно прост и прозрачен складской сектор производственной недвижимости, который для удобства разбит на классы. В то же время производственный сектор подобной классификации не имеет, хотя остро в этом нуждается. Сегодня к производственным объектам применяется тройственный подход (затратный, сравнительный, доходный), который дает максимально приближенный к реалиям рынка результат.

Отдельного внимания заслуживает проблема оценки земельного участка, на котором находится промышленный актив. Как правило, при оценке земли наблюдается парадокс – земельный участок застроен эффективно по соображениям собственника, но неэффективно с точки зрения рынка. Это довольно просто объясняется тем, что рынок, в отличие от собственника, рассматривает участок безотносительно конкретных нужд данного бизнеса, а поэтому рассматривает альтернативные варианты застройки. Причин, приводящих к такому феномену, две – это инертность рынка недвижимости и  наложение законов бизнеса на законы рынка недвижимости. Во-первых, требуется определенное время на застройку или перестройку существующей промзоны. Во-вторых, если бизнес связан с производством какой-либо продукции, то на него мало повлияют законы рынка недвижимости, поскольку, несмотря на то, что участок может быть объективно расценен идеальным для размещения там торгового центра, собственнику нужны там производственные помещения. Таким образом, оценщику необходимо учитывать данное противоречие и использовать имеющиеся инструменты для анализа.

Каким образом действовать оценщику?

Несомненно, в ситуации, когда методика оценки производственных объектов не определена однозначно, приоритет должен находиться в области пересчета затрат на воспроизводство или замещение. Необходимо подходить к анализу о наиболее эффективном использовании участка аккуратно, применяя комплексный подход к описанию и классификации объекта недвижимости и использовать обоснованные подходы к его оценке.